Le régime fiscal d'un bien locatif détermine comment ses revenus sont imposés et quelles cases remplir sur ta déclaration. Praxinvest propose un comparateur sur 5 ansqui simule l'impôt pour chaque régime et te recommande le plus avantageux.
Micro-foncier
- Usage — location nue(vide) à usage d'habitation.
- Seuil — recettes brutes ≤ 15 000 € / an (tous biens confondus).
- Calcul —
Base imposable = recettes × 70 %. Abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges. - Fiscalité— base imposable au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (les revenus fonciers nus sont exclus de la hausse CSG LFSS 2026).
- Case — 4BE sur la 2042.
Intéressant si tes charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers. Dès que tu as un crédit en cours ou de gros travaux, le régime réel devient plus avantageux.
Régime réel foncier
- Usage — location nue, sans plafond de recettes.
- Calcul —
Base imposable = loyers − charges déductibles. - Charges déductibles— intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, GLI, frais de gestion, travaux d'entretien/réparation/amélioration.
- Déficit foncier— si charges > loyers, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an(hors intérêts d'emprunt). L'excédent et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Cases — 211 à 229 sur la 2044, report en 4BA / 4BB / 4BC sur la 2042.
Micro-BIC (location meublée)
S'applique aux locations meublées. L'abattement dépend de la nature du meublé. Les revenus BIC des loueurs non professionnels sont soumis aux prélèvements sociaux à 18,6 %depuis l'imposition des revenus 2025 (hausse CSG LFSS 2026).
| Nature | Seuil | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée (résidentiel) | 77 700 € / an | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € / an | 71 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € / an | 30 % |
Cases — 5ND / 5NG / 5NJ sur la 2042-C-PRO selon la nature.
Au-delà de 23 000 €/an de recettes locatives meublées et si elles dépassent les autres revenus du foyer, tu bascules en Loueur Meublé Professionnel (LMP)— régime très différent (imposition BIC pros, affiliation SSI, plus-value pro). Ce régime n'est pas supporté par Praxinvest.
Régime réel BIC (LMNP)
- Usage — location meublée.
- Calcul —
Base = loyers − charges déductibles − amortissements. - Amortissements — le gros intérêt du réel BIC : on amortit le bâti (2,5 à 4 % par an, soit 25 à 40 ans), le mobilier(10 à 20 % par an), les travaux selon leur nature. Le terrain n'est pas amortissable.
- Plafonnement art. 39 C— l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite sur les exercices suivants.
- Déficit non-amortissement — reportable 10 ans sur les BIC uniquement (pas sur le revenu global).
- Cases — liasse 2031-SD + report sur 2042-C-PRO cases 5EY / 5HY.
Comment calculer la base amortissable du bâti
Par convention pour un appartement en ville, on retient 85 % bâti / 15 % terrain. Sur une maison avec jardin, la part de terrain est plus élevée (70/30 ou 60/40). Pour une précision maximale, demande une ventilation à un expert-comptable ou référence une évaluation notariale.
Depuis le 15 février 2025 (art. 84 de la loi de finances 2025, art. 150 VB III CGI), les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrésà la plus-value brute au moment de la revente. L'avantage fiscal du LMNP pendant l'exploitation reste intact, mais il est récupéré partiellement au moment de la cession.
Certaines résidences de services (étudiantes, EHPAD, résidences seniors gérées) bénéficient d'une exonération spécifique ; Praxinvest ne modélise pas ces cas particuliers.
SCI à l'IR
La SCI familialedétient le bien, mais chaque associé est imposé sur sa quote-part au régime réel foncier (ou micro-foncier selon les recettes totales de l'associé).
- La SCI dépose une liasse 2072-S.
- Chaque associé recopie sa quote-part de revenus et de charges sur sa propre 2044.
- Utile pour la transmission (démembrement, donation parts) plutôt que pour l'optimisation fiscale pure.
Le comparateur Praxinvest
Sur la fiche de chaque bien locatif, le comparateur simule l'impôt sur 5 ans dans chaque régime éligible et classe les résultats. Il prend en compte ton TMI, les charges saisies, le crédit, les travaux. Il affiche aussi les points d'inflexion (ex. « le réel devient plus avantageux à partir de l'année 2 car les travaux sont déductibles »).