Simulateur · gratuit, sans inscription
Combien ton projet locatif va vraiment te rapporter.
Renseigne le prix du bien, le loyer envisagé et ton financement. On te dit si tu gagnes de l'argent chaque mois, en combien d'années tu as récupéré ton apport, et quel régime fiscal minimise tes impôts. Pas de jargon : si un mot n'est pas clair, passe ta souris dessus pour l'explication.
Le bien
Meublé = LMNP (mobilier fourni). Nu = vide. Micro = abattement automatique, Réel = tu déduis tes charges.
Prix affiché dans l'annonce, frais d'agence inclus. Les frais de notaire viennent en plus.
Avant mise en location.
Meublé uniquement : budget lit + matelas + cuisine + électroménager. Prévoir 3-5 % du prix du bien.
À quel rythme la valeur du bien augmente (ou baisse). Historiquement ~1-2 %/an en France, très variable selon la zone.
L'exploitation
Moyenne réaliste : 1 mois/an entre deux locataires. Zéro vacance = scénario optimiste.
Indexation via l'IRL (indice publié par l'INSEE). Historiquement autour de 2,5 %/an.
Varie selon la commune. Compter 8 à 15 €/m² en moyenne, plus élevé à Paris / grandes villes.
Environ 25-30 % des charges totales : gros entretien, assurance de l'immeuble, syndic.
Couverture du propriétaire bailleur pour les risques non couverts par le locataire. ~150-250 €/an typique.
0 % si tu gères toi-même. 6-8 % TTC si tu confies à une agence.
À mettre de côté pour les imprévus (chaudière, peinture, remplacement électroménager). 0,5 à 1 % du prix du bien par an est un ordre de grandeur prudent.
Au régime réel meublé, un comptable est quasi indispensable. Budget 400-700 €/an.
Taxe locale due par les loueurs en meublé. Variable selon la commune, typiquement 200-500 €/an.
Financement & profil fiscal
L'argent que tu sors de ta poche à l'achat. Minimum : les frais de notaire, qui ne sont pas finançables par le crédit.
Taux nominal annuel proposé par ta banque, hors assurance.
Plus c'est long, plus la mensualité est faible mais plus tu paies d'intérêts. Standard : 20-25 ans.
Assurance emprunteur (décès-invalidité), exigée par la banque. 0,2 à 0,4 % du capital par an, selon ton âge et ta santé.
La tranche marginale (TMI) = le taux auquel est taxé ton dernier euro de revenu. Sert à calculer l'impôt sur tes loyers.
Combien d'années tu comptes garder le bien. Influence l'impôt sur la plus-value à la revente (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Le rendement annuel qu'aurait généré ton apport placé en bourse. 7 %/an est l'ordre de grandeur historique du MSCI World (indice mondial d'actions) sur longue durée.
L'achat en détail
- Coût total (prix + frais + travaux + meubles)
- 234 000,00 €
- Montant emprunté
- 178 000,00 €
- Argent sorti de ta poche au départ
- 56 000,00 €
La revente à la fin
- Prix de vente estimé
- 250 046,41 €
- Ce qu'il reste à rembourser à la banque
- 56 747,07 €
- Plus-value brute (avant impôt)
- 24 046,41 €
- Impôt sur la plus-value
- 5 281,07 €
- Argent récupéré à la vente
- 188 018,27 €
Quel régime fiscal te coûte le moins cher ?
Impôt total cumulé sur toute la durée de détention, pour chaque régime disponible.
| Régime | Impôt total | Économie sur autres revenus | Coût réel | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 50 280,96 € | — | 50 280,96 € | applicable |
| Réel foncier | 13 701,72 € | — | 13 701,72 € | applicable |
| Micro-BIC | 35 914,97 € | — | 35 914,97 € | applicable |
| Réel BIC (LMNP)actuelrecommandé | 0,00 € | — | 0,00 € | applicable |
| SCI à l'IR | 13 701,72 € | — | 13 701,72 € | applicable |
Lecture : le « coût réel » est l'impôt total payé sur les loyers, moins l'économie d'impôt que tu fais sur tes autres revenus grâce au déficit foncier (réel foncier uniquement). C'est ce chiffre qui permet de vraiment comparer les régimes.
Ce que la plupart des simulateurs ne te disent pas
- Les mois sans locataire.En moyenne, un bien reste vide environ 1 mois par an entre deux locataires. Beaucoup de simulateurs l'oublient.
- Les charges de copropriété qui ne sont pas remboursables par le locataire.Elles représentent souvent 25 à 30 % du total des charges de l'immeuble (gros entretien, assurance, honoraires du syndic…).
- L'assurance sur le prêt. Entre 0,2 % et 0,4 % du capital par an, pendant toute la durée du crédit. Sur 20 ans, ça peut représenter 10 000 à 20 000 €.
- L'impôt sur les loyers.En location, les revenus sont imposés à ta tranche marginale d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Selon le régime choisi, l'écart se chiffre en milliers d'euros par an.
- Ce que ton apport aurait rapporté ailleurs. Si tu places 40 000 € en bourse pendant 15 ans, ça devient ~110 000 €. On compare.
Comment on calcule
- On projette année par annéeles loyers encaissés (avec indexation sur l'inflation, historiquement ~2,5 %/an) et les remboursements de prêt (intérêts qui baissent, capital qui augmente).
- Pour le régime LMNP au réel, on applique l'amortissement: une déduction fiscale qui correspond à l'usure théorique du bien. On le ventile entre le bâti (sur 25-33 ans), les meubles (5-7 ans) et les travaux (10-15 ans).
- Pour la revente, on applique les abattements pour durée de détention: l'impôt sur la plus-value diminue chaque année à partir de la 6ᵉ année, jusqu'à exonération totale (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Le taux de rentabilité (TRI)tient compte de tout : apport initial, cash-flow mensuel, remboursement de crédit, revente nette d'impôt. C'est le chiffre à comparer avec d'autres placements.
- La comparaison avec la bourseutilise un taux de 7 %/an par défaut (ordre de grandeur historique du MSCI World, un indice mondial d'actions). Modifiable.
Le vocabulaire en clair
Les termes qu'on utilise dans le simulateur, expliqués sans détour.
- Cash-flow
- L'argent qui reste dans ta poche chaque mois, une fois que tu as encaissé le loyer, payé la mensualité de crédit, les charges et les impôts. Positif = tu gagnes. Négatif = tu mets au pot chaque mois.
- TRI (taux de rentabilité interne)
- Le rendement global de ton investissement sur toute la durée de détention. Intègre l'apport, les loyers nets d'impôt, la revente nette. À comparer avec le 7 %/an d'un ETF en bourse.
- Point mort
- L'année où la somme des cash-flows a remboursé ton apport initial. Avant le point mort, tu es encore « à découvert ». Après, tout ce qui entre est de la marge.
- Apport personnel
- La somme que tu sors de ta poche au moment de l'achat. Typiquement au moins les frais de notaire (8 % en ancien, 2,5 % en neuf), qui ne sont pas finançables par le crédit.
- Location nue / meublée
- Nue : tu loues un logement vide → revenus fonciers. Meublée : tu fournis le mobilier essentiel → revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Fiscalité différente.
- LMNP
- Loueur Meublé Non Professionnel. Statut par défaut quand tu loues meublé, tant que tes recettes restent sous 23 000 €/an et moins de 50 % de tes revenus totaux.
- Micro vs Réel
- Deux façons de déclarer tes loyers. Micro = un abattement forfaitaire (30 % en nu, 50 % en meublé), tu ne déduis rien. Réel = tu déduis tes vraies charges (et tu amortis en meublé), fiscalement plus avantageux dès qu'il y a du crédit.
- SCI à l'IR
- Société Civile Immobilière à l'impôt sur le revenu. Structure de détention (souvent en famille) : chaque associé déclare sa part comme des revenus fonciers. Calcul identique au régime réel foncier.
- Amortissement (LMNP au réel)
- Une déduction fiscale qui correspond à l'usure théorique du bien. Tu ne sors pas d'argent, mais tu baisses ton résultat imposable. Avec l'amortissement, beaucoup de LMNP paient zéro impôt sur leurs loyers pendant 10-15 ans.
- TMI
- Tranche Marginale d'Imposition. Le taux auquel ton dernier euro de revenu est taxé. 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon tes revenus globaux. Sert à calculer l'impôt sur tes loyers.
- Prélèvements sociaux
- 17,2 % appliqués sur les revenus fonciers et BIC en plus de l'impôt sur le revenu. Non négociables : ils s'ajoutent toujours à ta TMI.
- Plus-value à la revente
- La différence entre le prix de vente et le prix d'achat, diminuée des frais et travaux. Taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (PS), avec des abattements qui montent avec la durée de détention.
- Assurance PNO
- Propriétaire Non Occupant. Assurance obligatoire du propriétaire bailleur (responsabilité civile, dégâts sur les parties non couvertes par le locataire). ~150-250 €/an typique.
- CFE
- Cotisation Foncière des Entreprises. Taxe locale due par les loueurs en meublé (LMNP/LMP). Variable selon la commune, typiquement 200-500 €/an.
- IRL
- Indice de Référence des Loyers. Publié chaque trimestre par l'INSEE, il sert à l'indexation annuelle du loyer en cours de bail. Historiquement ~2-3 %/an.
- FAI
- Frais d'Agence Inclus. Indique que le prix affiché comprend déjà la commission d'agence. Les frais de notaire viennent en plus.
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Ce simulateur fournit une estimation à titre indicatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal. Les règles fiscales évoluent — les valeurs utilisées sont celles en vigueur en 2024-2026. Pour une situation complexe, consulte un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.