Le statut LMNP au régime réelest le levier fiscal le plus puissant de l'immobilier locatif meublé. Bien paramétré, il permet de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Voici comment ça fonctionne, et où sont les pièges.
Le principe : amortir, pas déduire
En LMNP au réel, tu déduis tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, gestion locative…) ettu amortis le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier sur leurs durées d'usage respectives. L'amortissement est une charge comptable sans sortie de cash, ce qui crée un résultat imposable nul ou faible alors que le cash-flow est positif.
Ventilation par composants
L'article 311-2 du PCG impose une décomposition par composants pour les biens dont la valeur comptable dépasse certains seuils. Praxinvest applique une ventilation standard inspirée des barèmes BOFiP :
- Terrain :15 à 20 % du prix d'acquisition. Non amortissable.
- Gros œuvre (structure, fondations) :~50 %, durée 50 ans.
- Façade et étanchéité : ~10 %, durée 25 ans.
- Toiture : ~5 %, durée 30 ans.
- Installations techniques (chauffage, plomberie, électricité) : ~10 %, durée 20 ans.
- Agencements et finitions : ~10 %, durée 15 ans.
- Mobilier : séparément, durée 5 à 10 ans.
- Travaux initiaux capitalisés : selon nature, durée 10 à 20 ans.
Prorata première année
L'amortissement se calcule au prorata temporis sur la première année à partir de la date de mise en location. Si tu mets en location au 1er juillet, tu n'amortis que la moitié de la dotation annuelle pour la première année.
Plafond article 39 C CGI
L'article 39 C du CGI plafonne la dotation déductible : elle ne peut pas excéder le montant du loyer, diminué des autres charges. La fraction non déductible est reportable sans limite de durée sur les exercices suivants. Praxinvest gère ce report automatiquement.
La revente : réintégration LF 2025
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d'acquisition de référenceau moment du calcul de la plus-value de cession (art. 150 VB III CGI). Conséquence : la plus-value taxable peut être substantiellement plus élevée qu'avant.
Plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d'achat + frais + travaux − amortissements cumulés)Exception majeure : les résidences services (étudiants, séniors, EHPAD ; art. L. 631-12/13 CCH) échappent à cette réintégration. Praxinvest applique cette exception via un flag par bien.
LMNP réel ou micro-BIC ?
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (locations classiques) ou 30 % (depuis la LF 2024 sur les meublés touristiques non classés). Le réel devient avantageux dès que tes charges réelles + amortissements dépassent l'abattement, soit en pratique presque toujours. Praxinvest simule les deux régimes et te dit lequel te coûte le moins d'impôt sur ton horizon de détention.
Comment Praxinvest le calcule
Le module Praxinvest Immo gère l'ensemble : ventilation par composants paramétrable, prorata première année, plafond art. 39 C avec report automatique, plus-value de revente avec réintégration ou exception résidence services. Voir le comparateur fiscal des cinq régimes et le module immobilier complet.
Simuler ton bien LMNP au réel
Le simulateur immo de Praxinvest applique la ventilation par composants, le prorata, le plafond art. 39 C et compare le réel au micro-BIC sur ton horizon de détention.